ЛЕНТА

В Україні змінюють правила оренди житла: Хто від цього постраждає найбільше

Ринок оренди житла в Україні на 70% знаходиться в тіні. Це означає, що 7 з 10 орендодавців не платять податки в бюджет. Всього в країні, за оцінками Мінрегіонбуду, близько 1,5 млн квартирантів. При цьому чиновники відзначають, що реальне число може бути навіть вище. Власники квартир не тільки відмовляються платити податок, а й оформляють субсидії на житло, яке збираються здавати. Кілька тижнів тому в інтерв’ю “Обозревателю” віце-прем’єр Геннадій Зубко заявив: відомство готує проект закону, який наведе порядок в сфері оренди житла. Крім того, в Україні дадуть старт будівництву багатоповерхових будинків спеціально під оренду. Ріелтори та незалежні експерти погоджуються: навести порядок дійсно варто, однак зробити це буде нелегко.

Як в Україні можуть змінити правила оренди житла і на кого це вплине.

Що не так: в тіні і без прав

З доходу від оренди нерухомості за законом повинні платити ПДФО і військовий збір. В сумі це 19,5%. Для прикладу, якщо здати квартиру за 10 тис. грн, то 1950 грн потрібно буде заплатити державі. Але більшість цю норму ігнорує. За оцінками Мінрегіону, житло в Україні здають 1,5 млн осіб, а платять податки тільки 30% з них. Таким чином, понад 1 млн орендодавців приховують свої доходи. Якщо припустити, що середня вартість оренди 4 тис. грн, то бюджет недоотримує понад 700 млн грн на місяць!

Власники квартир не тільки не платять податки, а й отримують від держави гроші на компенсацію вартості комунальних послуг (субсидії) в квартирах, які віддають в оренду. І якщо зараз ці гроші надходять відразу підприємству і їх віднімають від сум у платіжках, то вже найближчим часом субсидії будуть перераховувати “на руки”. І за чинним законом, пояснює юрист Олександр Плахотник, перевірити орендодавців практично неможливо.

“Знайти порушника при бажанні легко. Є сайти з оголошеннями, можна дізнаватися адреси, стежити за тим, чи почала платити людина податок після того, як знайшов квартирантів. Але просто так прийти, постукати в квартиру і запитати: “А ви квартирант? Чому власник не платить податок?” Не можна”, – розповідає юрист.

В Асоціації експертів нерухомості скептично ставляться до ідеї вивести ринок з тіні за допомогою нового закону. Однак при цьому ріелтори також погоджуються: ситуацію на ринку необхідно міняти.

“Ріелтор повинен подавати інформацію податківцям про те, що він брав участь в укладення договору оренди! Тоді це буде його обов’язок, і він буде його виконувати”, – пояснює ріелтор Максим Бабуряк.

Відсутності договору оренди, пояснює юрист, позбавляє прав і орендодавця, і орендаря. Згідно із законом такий договір потрібно реєструвати у нотаріуса тільки за бажанням. Часто договір підписують всього на рік, і при цьому не вказують, що він може бути автоматично пролонгований.

Експерти відзначають: якщо посилити контроль і змусити власників квартир платити податки, швидше за все, додаткові витрати перекладуть на плечі квартирантів. Так, якщо зараз квартира може коштувати 6 тис. грн, то з податками за таке житло доведеться заплатити вже понад 7 тис. грн.

Що пропонує міністерство: дохідні будинки

Головна проблема – орендне житло в Україні недоступно для більшості, йдеться в пояснювальній записці до розробленого законопроекту “Про орендне житло”. Так, за даними Міністерства регіонального розвитку та будівництва, 10% молодих українців стоять на обліку потребуючих житло.

“Статтею 47 Конституції на державу покладено обов’язок створювати умови, за яких кожний громадянин матиме змогу, зокрема, взяти житло в оренду”, – йдеться в документі.

 

У Кабміні впевнені, що вихід із ситуації – будувати дохідні будинки. Це багатоповерхові будівлі, які призначені під здачу в оренду. Для прикладу, в Німеччині частка такого житла становить 60% від загального фонду. У США – близько 30%, у Швейцарії – 70%. Місцеві жителі можуть жити в таких будинках до кінця свого життя. В Україні ідею будівництва дохідних будинків піднімають вже не перший раз, проте реалізувати її до сих пір не вдалося. Як розповів “Обозревателю” один з великих столичних забудовників, головна проблема – окупатися такий будинок буде близько 20-30 років. Собівартість будівництва висока, а от середня вартість оренди бюджетної квартири коливається в межах 6-7 тис. грн.

Для прикладу розрахуємо, скільки може коштувати будівництво 9-поверхового будинку і як довго воно буде окупатися. Так, за даними Мінрегіонбуду, мінімальна вартість квадратного метра при будівництві – 14,3 тис. грн. Для прикладу візьмемо технічний паспорт вже побудованого будинку. Загальна площа 9-поверхівки на 8 під’їздів і 216 квартир може становитиме 23 797 кв.м. Мінімальна вартість будівництва такого будинку досягне 340 млн грн. При цьому перед поселенням доведеться відремонтувати квартири і купити мінімальний набір меблів. Крім того, в мінімальну вартість будівництва не враховуються витрати на інфраструктуру. Якщо середня вартість оренди однієї квартири буде на рівні 8 тис. грн, то така інвестиція буде окупатися близько 17-20 років.

Залучити девелоперів до будівництва дохідних будинків Мінрегіонбуд планує пільгами. Так, земельну ділянку для будівництва та подальшої експлуатації орендного будинку будуть давати безкоштовно, а замовнику дозволять не перераховувати гроші на розвиток інфраструктури населеного пункту.

Правда, варто враховувати, що розроблений законопроект досі не зареєстрований в парламенті. З огляду на досвід європейських країн, рано чи пізно Україні доведеться вирішувати житлову проблему. У більшості українців коштів на покупку нерухомості немає, але і до кінця життя знімати квартиру в дохідному будинку, як це роблять, наприклад, в США, не вийде. За умови, коли орендна плата перевищує розмір середньої зарплати, далеко не кожна сім’я зможе постійно віддавати левову частку свого бюджету на оренду нерухомості.

Натисніть, щоб прокоментувати

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *

Події

вгору
Do NOT follow this link or you will be banned from the site!